Как инвестировать в помещения для стрит-ретейла: советы от 144/Capital
Помещения для стрит-ретейла — один из самых высокодоходных сегментов на рынке коммерческой недвижимости. Эксперты рассказали, как выбрать объекты для инвестиций и почему лучшие арендаторы — это франчайзи крупных сетей
Помещения для уличной торговли остаются привлекательными объектами для инвестиций, несмотря на общую турбулентность на рынке недвижимости. В отличие от крупных торговых центров, этот сегмент почти не пострадал от ухода иностранных брендов из России. При этом рост доходов населения обеспечивает торговым точкам у дома постоянный приток денег, которые затем получают арендодатели.
Благодаря этому стрит-ретейл процветает, а помещения для уличной торговли обеспечивают высокую доходность от инвестиций и сравнительно быструю окупаемость. Однако, чтобы заработать, нужно уметь правильно выбрать объект и арендатора. Игорь Чаплинский и Владимир Бобрук, основатели компании 144/Capital, которая занимается покупкой торговых помещений, управлением и развитием арендного бизнеса, рассказали, как распознать перспективную недвижимость для вложений на рынке Москвы и Подмосковья и почему лучше сдавать помещения франчайзи крупных сетей.
Игорь Чаплинский и Владимир Бобрук
Что происходит на рынке
Коммерческая недвижимость в России сегодня — это рынок, представленный множеством сегментов. Среди них, например, выделяются складская недвижимость — это производственные цеха и склады для хранения готовой продукции и сырья; офисная — отдельные помещения для работы сотрудников и бизнес-центры; гостиничная недвижимость и ретейл. Каждый из сегментов подчиняется своим жизненным циклам, которые обычно не совпадают, и реагирует на разные факторы.
Бум в строительстве складской недвижимости начинается, когда у крупных маркетплейсов появляется потребность активно развиваться. Офисная недвижимость реагирует на уровень вакансии — процент свободных или незанятых единиц. Как утверждает Игорь Чаплинский, этот сегмент будет активно развиваться, поскольку наблюдается критическая нехватка площадей.
Если раньше нормальным уровнем вакансии для Москва-сити было 20%, то сегодня показатель упал до 2-3%, что свидетельствует о сильно недообслуженном рынке. Гостиничная недвижимость тоже живет по своим циклам и сильно зависит от географических характеристик. Сегмент активно развивается в городах, которые делают упор на туризм, таких как Нижний Новгород или Казань. В населенных пунктах, не привлекающих потоки туристов, коммерческого смысла строить гостиницы нет.
Самочувствие рынка торговой недвижимости, которая во многом представлена продуктовыми магазинами, салонами красоты, алкомаркетами, аптеками и цветочными, зависит от того, сколько денег люди готовы тратить на товары повседневного спроса. В этом смысле рынок сегодня чувствует себя комфортно, считают эксперты. Потребительский рынок за последние несколько лет не только не схлопнулся, а расцвел на фоне роста зарплат. Эти деньги в конечном счете возвращаются к арендаторам, и те могут платить владельцам недвижимости.
Как выбрать помещение
Помещения для уличной торговли сегодня обеспечивают высокую доходность от инвестиций и окупаемость в горизонте 11 лет. Однако не каждый объект недвижимости для стрит-ретейла обладает хорошим потенциалом. Как подчеркивает Владимир Бобрук, чтобы вложения оправдались, у квадратных метров должны быть определенные характеристики. При выборе площадки нужно учитывать несколько ключевых критериев.
География
Первое, на что нужно обратить внимание при подборе торговой недвижимости — район. Высокий спрос и инвестиционный потенциал имеют все объекты, расположенные внутри МКАД. Их ликвидность выше, чем у тех, что находятся за его пределами. Кроме того, играет роль конкретный район. Исторически сложилось так, что из-за Розы ветров юго-запад и запад Москвы были наиболее востребованными направлениями для проживания. Статус-кво сохранился и сейчас.
Если говорить о районах за пределами МКАД, то фаворитом также будет юго-запад — а именно Новая Москва. Район, который благодаря застройщику А101, ведущему там проекты, также называют Молодой Москвой, крайне интересен с точки зрения инвестиций.
Владимир Бобрук, сооснователь 144/Capital:
«Там можно получить хороший инвестиционный продукт. Это связано с тем, что А101 сразу думает о том, как будут жить его микрорайоны, и создает классную инфраструктуру. Еще на этапе концепции они думают о том, чтобы сетевые арендаторы не пересекались друг с другом по ассортименту. В результате в рамках одной улицы у всех получается повышать выручку и больше платить арендодателю».
Владимир Бобрук
Среди других привлекательных с точки зрения покупки недвижимости под стрит-ретейл районов — Люберцы на юго-востоке и Некрасовка на востоке города. Выбирая между Москвой и районами за МКАД, нужно понимать: стоимость квадратного метра в столице будет выше, чем в Подмосковье, ликвидность также превзойдет объекты в области, однако выручка у ретейлеров в пределах МКАД и за ее границами будет сопоставимой. В Подмосковье живут те же люди, которые работают в Москве. Уровень их зарплат такой же, и они могут насыщать арендатора деньгами примерно на том же уровне, что и москвичи, живущие в пределах МКАД.
Плотность населения и транспортная доступность
Один из главных факторов, влияющих на успех стрит-ретейла, — плотность населения. С этой точки зрения лучше выбирать площадки, расположенные в высокоэтажных жилых комплексах. Чем выше здание и больше жилых квадратных метров на гектар, тем лучше себя будет чувствовать ретейл. Пример — «Пригород Лесное». В микрорайоне, расположенном за МКАД между Видным и Лыткарино, сегодня проживают 100 тыс. человек (и будет еще больше, поскольку застройщик уже открыл новую очередь). В таком микрорайоне выручка небольшой «Пятерочки» на 400 метров, которая находится в первой очереди ЖК, превышает 1 млн руб. в день.
«Это очень высокая выручка, обеспечиваемая тем, что на территории района физически живет большое количество людей, и они все закупают продукты в этом супермаркете», — отметил Владимир Бобрук. В противовес этому, в старых районах Москвы с хрущевками в пять этажей стрит-ретейл чувствует себя не очень хорошо — там физически меньше потребителей. Еще один фактор, который идет в плюс стрит-ретейлу — плохая транспортная доступность. При таком статусе-кво люди с меньшей долей вероятности будут выезжать за пределы своего района за продуктами. Все деньги будут оставаться в условном «Пригород Лесное».
Локация
Следующим пунктом важно разобраться, где непосредственно в ЖК располагаются самые выгодные площадки для стрит-ретейла. Для этого нужно понимать устройство жилых комплексов.
Игорь Чаплинский, сооснователь 144/Capital:
«Если посмотреть сверху на любой ЖК, то, по сути, он состоит из маленьких мини-райончиков — квадратных или прямоугольных дворов, окруженных двумя-четырьмя домами. И в такой структуре есть четыре стороны. Одна из них всегда более востребована. Обычно это те 25% фасада, которые выходят либо на центральную улицу, либо на объект притяжения — школу, поликлинику, торговый центр или транспортную артерию, например вход в метро».
Игорь Чаплинский
Среди этих 25% наиболее востребованы угловые помещения. В них витрины выходят сразу на две стороны здания — соответственно, арендатор сможет повесить рекламу и вывески на обе плоскости. Следующими по востребованности идут помещения на первой линии с большими площадями, которые подходят супермаркетам. Лучше может быть только ситуация, когда это помещение расположено в стилобате (части цокольного этажа, над которой нет жилых помещений). У них нет ограничений по уровню шума, меньше ограничений по загрузке. А поскольку над помещением не живут люди, соседи не будут жаловаться на гул систем вентилирования и прочий технический шум.
Кроме того, стилобат сразу означает, что в здании будет крупный арендатор-якорь. Это придает высокий инвестиционный потенциал соседней недвижимости меньшей площади. На ней в будущем расположатся арендаторы-сателлиты, которые будут «паразитировать» на потоке, генерируемом якорным арендатором. Когда жители ЖК целенаправленно пойдут в супермаркет, чтобы совершить необходимые покупки, они попутно зайдут, например, в расположенную по соседству аптеку.
Конструктивные особенности помещения
После того, как выбрано помещение на первой линии в ЖК с высокой плотностью населения, нужно оценить конструктивные и технические особенность объекта. В первую очередь для успешного стрит-ретейлера важна открытая планировка. В идеале помещение должно быть квадратным в своем плане. Как поясняют в 144/Capital, если у арендатора нет открытой планировки, он не может максимально эффективно расставить стеллажи, появляется большое количество углов, куда не доходит взгляд покупателя, и в итоге торговая точка теряет выручку.
После плана помещения следует оценить технические характеристики объекта, в частности, достаточно ли оно обеспечено электричеством. Сегодня закладывают в среднем 0,2 Вт на кв. м. Однако, если на объекте подразумевается арендатор с повышенным потреблением электричества, например ресторан, которому нужно питать свои холодильники, или супермаркет, потребуется больше электрических мощностей.
Ошибка новичка
При выборе любого помещения важно избегать смешения ролей арендодателя и арендатора. То есть, занимаясь недвижимостью как бизнесом, выгоднее искать надежных сетевых арендаторов на стороне, а не самостоятельно заниматься открытием торговой точки на своих же площадях.
Владимир Бобрук, сооснователь 144/Capital:
«Бизнес ретейла очень сложный, и мало какая компания выживает на рынке. Статистика показывает, если человек проснулся как-то утром и решил открыть кофейню или продуктовый магазин, скорее всего, он прогорит. Цифры показывают, что если на площадке открывается бизнес не по франшизе, то с вероятностью 80% он закроется. Если это франшиза, то вероятность закрыться 50 на 50. Если же франшиза сетевая, то угроза закрытия снижается до 5% процентов».
Как пояснил Владимир Бобрук, иногда после покупки пустого помещения туда не приходит арендатор. И тогда владелец квадратных метров решает самостоятельно открыть какую-нибудь франшизу. Но такое смешение ролей арендодателя и арендатора нарушает экономику бизнеса. Ведь каждый арендодатель стремится получить бо́льшую арендную плату, а каждый арендатор, со своей стороны, ее снизить. Так рождается конфликт интересов, который в данном случае при любом раскладе решается не в пользу владельца обоих бизнесов. Поэтому всегда лучше сегментировать и сосредоточиться на владении недвижимостью — найти партнеров, которые собаку съели на ретейле, выгоднее, чем заниматься всем и сразу самостоятельно.
Коммерческая недвижимость: вложения и окупаемость
Хорошие помещения в среднем раскупаются за 1,5 года до ввода дома в эксплуатацию. То есть почти за два года до получения ключей жильцами. Эти помещения раскупаются интересантами почти сразу. Иногда спрос так велик, что компании проводят аукционы на объекты коммерческой недвижимости, что делает цену на квадратный метр выше, чем заявлено в прайсе компании. Однако по мнению Игоря Чаплинского, в любом случае нужно понимать — на сегодняшний день российским рынком заправляют арендаторы, а не арендодатели. «Всегда есть возможность купить коммерческое помещение у застройщика — пустые метры стоят дешевле. Однако далеко не каждое из них будет в итоге сдано в аренду», — сказал он. Поэтому надежнее инвестировать в готовые проекты с хорошими сетевыми арендаторами.
Если говорить о покупке готового арендного бизнеса, то инвестиции начинаются от 20–25 млн руб. — во столько обойдется средняя аптека площадью 50–70 м. Итоговая цена будет зависеть от местоположения аптеки — в Москве дороже, в Подмосковье дешевле. Далее по нарастающей идут помещения от 90 до 120 м, где арендаторами выступают алкомаркеты, например «Винлаб» или «Красное и белое».
В розницу стоимость таких объектов начинается от 35 млн руб. Примерно в 70–80 млн обойдутся площадки около 170 м с супермаркетами среднего формата, такими как «Вкусвилл» и Clever. Другая история — полноценные большие продуктовые магазины. Стоимость супермаркета площадью около 400 м, например «Пятерочки» или «Магнита», стартует от 120 млн руб. А большой «Перекресток» площадью 1 тыс. м и выше обойдется в 250 млн.
У таких объектов недвижимости высокая доходность — она находится на отметке в 8−9% — это означает, что вложения удастся отбить в течение 11 лет. Для сравнения, доходность от инвестиций в жилую недвижимость, если сдавать ее в аренду, в два раза ниже и составляет около 3−5%. С другой стороны, инвестор может покупать бетон у застройщика и самостоятельно посадить арендатора — в таком случае проект будет окупаться быстрее — около семи-девяти лет. Но нет гарантии, что удастся найти арендатора.
Игорь Чаплинский, сооснователь 144/Capital:
«Понятно, что операционный доход с объекта коммерческой недвижимости не превысит инфляцию. Но если смотреть на долгосрочную перспективу и на стоимость помещения в будущем, то она как раз будет находиться как минимум не ниже инфляции. А главное — такие инвестиции одни из наиболее безопасных, потому что по факту они перестают генерировать деньги только в случае физического разрушения объекта. В остальное время арендаторы просто сменяют друг друга».
Помимо этого, объекты недвижимости с надежными сетевыми арендаторами всегда можно продать — они отличаются высоким уровнем ликвидности. Однако здесь скорость будет зависеть от размера площади. Маленький объект, такой как аптека, можно продать уже спустя два месяца после начала экспонирования. Большое помещение, такое как магазин «Пятерочка», находит нового владельца в среднем через два-шесть месяцев.
Перспективы рынка в ближайшие годы
В ближайшие пять лет эксперты ожидают, что в манере потребления россиян произойдет усиление нескольких трендов, которые непосредственно повлияют на стрит-ретейл и инвестиции в торговую недвижимость. Первый из них — экономия времени за счет доставок и магазинов у дома. Причем тренд будет усиливаться не только в Москве, но и в других крупных городах. Он также приведет к росту сегмента онлайн-покупок, который зачастую зависит от розничных магазинов у дома. Например, «Пятерочка» и «Магнит» формируют заказы, сделанные в интернете, на базе своих ближайших к потребителю магазинов. Кроме того, в эти же торговые точки приходит курьер «Яндекса», берет там условные конфеты по нашему заказу и потом доставляет их нам.
Еще одним трендом ближайших пяти лет станет рост потребления в сегменте общественных услуг и общественного питания. Будут развиваться проекты в стрит-ретейле, связанные с увеличением уровня образования населения. «Таких арендаторов пока немного, потому что спрос небольшой. Однако их становится все больше», — добавил Бобрук.
Кроме того, в ближайшие пять лет в новых жилых микрорайонах будет расти востребованность формата convenience store — небольших торговых центров на 2–3 тыс. м. Как объясняет Игорь Чаплинский, ретейл на первых этажах ЖК удобен потребителям, но не самим торговым точкам. Часто на имеющихся площадях нельзя безопасно и удобно разместить крупного арендатора, удобно разграничив пешеходные и транспортные потоки. А между тем крупному супермаркету нужно принимать по 60 машин в день, чтобы насыщать себя товарами. В таких случаях супермаркеты располагаются в специально построенных небольших торговых центрах. Аналогичная ситуация с ресторанами, которые тоже располагаются в таких convenience store.
Еще один тренд на ближайшие годы — рост профессионализма среди застройщиков, когда дело касается возведения торговых площадей. По словам экспертов, на сегодняшний день строительство помещений для стрит-ретейла имеет хаотичную природу. В приоритете — ввести в эксплуатацию как можно больше жилых квадратных метров, а торговые помещения делают по остаточному принципу. Однако поскольку роль стрит-ретейла в обеспечении качества жизни людей растет, застройщики будут уделять все больше внимания нуждам продавцов. «Комфорт потребителя — двигатель прогресса во всем. И именно он в ближайшие годы будет влиять на развитие рынка недвижимости для стрит-ретейла», — заключил Игорь Чаплинский.
Подписывайтесь на наши социальные сети.
В нашем telegram-канале вы найдете анонсы статей, новости и уникальные материалы, которые не будут публиковаться на сайте.
А в группе Vkontakte — еще больше новостей, а также практическая и полезная информация для тех, кто хочет начать или масштабировать свой бизнес при помощи франчайзинга.
