Жилые комплексы становятся новой точкой притяжения для франшиз. Франчайзеры и девелоперы рассказали, какие виды бизнеса востребованы в ЖК и что нужно учесть перед запуском франшизы в такой локации

Современные покупатели жилья стали требовательнее. По данным девелоперской компании «Мармакс», свыше 60% клиентов обращают внимание не только на локацию ЖК и репутацию застройщика, но и на благоустройство — как внутри двора, так и снаружи. Еще для жильцов важна инфраструктура — близость магазинов, аптек, медицинских учреждений, школ, детских садов, спортивных и культурных объектов.

Этот запрос формирует устойчивый тренд: на первых этажах жилых комплексов появляется все больше франшиз, и их спектр становится шире. Жильцы ждут, что все необходимое будет рядом, от продуктового магазина до тренажерного зала, и предприниматели стараются занять удачные точки еще на этапе заселения домов.

РБК Франшизы поговорили с франчайзерами и девелоперами о том, какие франшизы наиболее востребованы в ЖК, какие проекты запускать не стоит, на что обратить внимание при выборе жилого комплекса и что делать, если локация не сработала.

Что открывают: от кофе до киберклубов

Главное условие для бизнеса в ЖК — он должен максимально соответствовать повседневным потребностям жителей. «Образ жизни горожан изменился, а после пандемии доля тех, кто проводит весь день в пределах своего ЖК, заметно выросла — по нашим данным, 45% жильцов не покидают район днем. Поэтому востребованы форматы, которые делают повседневную жизнь удобнее», — говорит Валерия Осташева, руководитель направления департамента франчайзинга торговой сети «Пятерочка».

В первую очередь в ЖК открываются магазины продуктов и компактные заведения общепита: минимаркеты, пекарни, кофейни, где можно взять еду навынос или быстро перекусить. Следом идут бьюти-сервисы: салоны красоты, парикмахерские, студии маникюра, массажные кабинеты. Популярны также пункты выдачи заказов, особенно в новостройках с высокой плотностью заселения.

Растет спрос и на другие форматы: фитнес-клубы и спортивные залы, детские развивающие центры и студии для родителей с детьми, компьютерные клубы. «В жилых комплексах часто наблюдается нехватка досуговых форматов, особенно для молодежи. Кофейни и небольшие рестораны частично закрывают эту потребность, но большинство привычных развлечений просто не подходят под формат ЖК. Поэтому компьютерные клубы становятся все более популярными — они легко интегрируются в жилую среду и предлагают доступный отдых рядом с домом», — пояснил Ринат Магдеев, генеральный директор сети киберспортивных клубов Colizeum.

Девелоперы отдают предпочтение тем франшизам, которые повышают привлекательность ЖК для покупателей и соответствуют его концепции. По словам Екатерины Наливайко, директора по маркетингу компании Plus Development, среди самых популярных форматов — продуктовые магазины, кофейни и пекарни, салоны красоты, химчистки, аптеки и оптики, ремонтные мастерские, детские центры, образовательные услуги, ПВЗ, фитнес-залы.

Какие есть ограничения

Не все франшизы, которые хорошо работают в центре города или ТЦ, приживаются в жилом комплексе. Кроме этого, есть нормы закона, которые ограничивают запуск некоторых видов бизнеса. «Это касается франшиз по типу «Красное&Белое» или магазинов вейпов, которые нельзя открывать на расстоянии менее 500 м от школы или детского сада. Поэтому довольно часто речь не идет о свободном выборе проектов для запуска в ЖК», — отметила Екатерина Наливайко.

По закону в многоквартирных жилых зданиях нельзя размещать:

• специализированные магазины по продаже бытовой химии;
• магазины по продаже синтетических ковровых изделий, шин и автомобильных масел;
• склады любого назначения, в том числе оптовой или мелкооптовой торговли;
• все предприятия, которые работают после 11 часов вечера;
• заведения общепита и досуга общей площадью более 250 м², в которых более 50 мест;
• все предприятия, которые функционируют с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;
• прачечные и химчистки, за исключением приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену.

Также для жилых комплексов не подходят магазины, связанные с сильно пахнущей, токсичной продукцией и медицинские учреждения с рентгеном и стационаром — они требуют отдельного входа и специальных разрешений.

Преимущества и минусы ЖК

В отличие от торговых центров или центральных улиц с переменным трафиком, бизнес в жилых комплексах ориентирован на постоянных жителей, чьи маршруты и потребности легко просчитать. Такой спрос формирует устойчивую выручку.

«Аудитория в ЖК стабильная, ее не нужно постоянно завоевывать. Это и плюс, и ограничение одновременно. Сформировавшись в своей нише, ты перестаешь расти: есть определенная емкость рынка — конкретного дома, квартала, района, — и выйти за ее пределы невозможно, поэтому ожидать сверхприбыли в таких локациях не стоит», — отметил Станислав Жильцов, совладелец консалтинговой компании «А-Бизнес».

Как правило, жилые комплексы отличаются высоким уровнем лояльности аудитории. Доверие и «сарафанное радио» в пределах одного подъезда способны быстро запустить органический рост бизнеса без значительных вложений в рекламу.

«Высока вероятность, что жильцы новостройки выберут организации, расположенные непосредственно в их доме, а не будут искать альтернативы в незнакомом районе. Кроме того, в современных жилых комплексах обычно складывается дружное соседское сообщество, и рекомендации тех, кто уже посетил новое кафе, магазин или салон красоты, могут быстро дойти до всех жителей дома», — рассказал Кирилл Пуртов, руководитель департамента города Москвы по конкурентной политике.

Однако и здесь есть свои подводные камни: один негативный отзыв в чате дома может лишить бизнес клиентов из числа жителей ЖК. Как подчеркнула Валерия Осташева, в жилом комплексе важно не просто открыть магазин, а стать частью экосистемы, «своим» для дома.

«Основные риски в жилых комплексах — это высокая конкуренция. Арендодатели зачастую пускают бренды, интересы которых пересекаются. Также среди минусов — ограниченный выбор площадей и прямая зависимость от самих жильцов, ведь аудитория здесь довольно узкая. В последнее время девелоперы все больше ориентируются на будущих арендаторов, но пока этот процесс не отлажен на 100%», — добавил Сергей Малков, врио директора по франчайзингу XFIT.

Как франшизе выбрать жилой комплекс

Перед запуском франшизы в жилом комплексе важно провести его полноценный анализ, говорит Римма Иванина, директор по управлению коммерческой недвижимостью компании «Меридиан». Начать стоит с изучения целевой аудитории — кто живет в ЖК, какой возраст жильцов, уровень дохода, интересы. Полезно провести опросы и собрать демографический портрет жителей.

«Нужно проанализировать пешеходную и транспортную доступность, особенно если бизнес ориентирован не только на жителей, но и на внешний трафик. Затем — оценить конкуренцию: какие магазины и услуги уже есть, насколько насыщена ниша. Также следует учитывать планы застройщика — если комплекс только развивается, это может означать рост клиентской базы в ближайшие годы», — посоветовала Римма Иванина.

Плотность населения

Один из главных факторов, который определяет успех точки в жилом комплексе, — это не класс жилья и не близость к центру, а плотность населения. Чем выше число реально проживающих людей, тем стабильнее и предсказуемее трафик — а значит, выше шансы на выручку и окупаемость.

Как отмечают эксперты, не стоит полностью полагаться на паспортные характеристики жилого комплекса: количество квартир, класс, заявленный срок сдачи. На практике ЖК может быть заселен лишь частично, а реальный трафик — в разы ниже ожидаемого. Поэтому следует запросить данные у управляющей компании или девелопера, а также лично оценить трафик в разное время суток.

«Мы рассматриваем жилые комплексы от 2,5 тыс. квартир — для нас это минимальный ориентир. Но в первую очередь, конечно, смотрим на реальную заселенность. Самое трудное сейчас — найти действительно хороший, уже заселенный комплекс, где еще нет нашей кофейни. У нас уже открыто 48 кофеен в ЖК. Мы всегда отдаем приоритет тем локациям, где живет активная аудитория», — поделилась опытом Елена Карамышева, директор по франчайзингу сети кофеен-пекарен French Bakery SeDelice.

Транспортная доступность

При выборе ЖК транспортная доступность — не менее важный фактор, особенно для форматов, которые рассчитывают не только на внутренний трафик, но и на внешнюю аудиторию: фитнес-клубы, кофейни, салоны красоты, ПВЗ, киберклубы.

Если до точки сложно добраться, она теряет значительную часть потенциальных клиентов, даже несмотря на качественный продукт и сильный бренд. Речь идет не только о наличии парковки, но и о близости к остановкам, понятной навигации, возможности быстро добраться до жилого комплекса в пиковые часы.

«При выборе ЖК важно учитывать доступ и для внешних клиентов, которые не являются жильцами ближайших домов. Это необходимо, чтобы не ограничивать собственный поток клиентов, поэтому стоит избегать помещений в комплексах, к которым доступ закрыт», — добавил Ринат Магдеев.

Оценка трафика

Оценка трафика — один из самых сложных этапов при выборе локации: от этого зависит, выйдет ли франшиза на плановые финансовые показатели. Если у франшизы такой опции нет, то, как рекомендует Валерия Осташева, можно записаться на консультацию в офис продаж застройщика, поговорить с менеджерами и внимательно изучить проектную декларацию.